Varje kvartal presenterar Finansinspektionen bankernas bruttomarginal på bolån och häromdagen kom den senaste rapporten. Efter en sjunkande trend det senaste året ser vi nu att marginalerna återigen ökar. Bruttomarginalen i den senaste rapporten låg på häpnadsväckande 1,42%. Men vad betyder egentligen bruttomarginalen och hur förhåller den sig till din bolåneränta – hur kan marginalen vara 1,42% när du kanske betalar en lägre- eller högre bolåneränta?

Bruttomarginalen är alltså skillnaden mellan vad bankerna betalar för att låna pengar, till exempel till våra pensionsfonder, och vad de sedan tar betalt för att låna ut samma pengar till dig som bolånekund. När Finansinspektionen gör denna jämförelse utgår de från snitträntorna som bankerna givit sina bolånekunder under kvartalet minus vad det kostat bankerna att låna upp pengar, som sker främst genom s.k. säkerställda obligationer. Om vi utgår från snitträntan som storbankerna givit sina kunder i oktober, som på rörliga bolån ligger runt 1.55%, och drar bort bruttomarginalen så ser vi att bankerna i sin tur betalar cirka 0,13% för pengarna de sedan lånar ut! Av din månadsbetalning för bolånet stannar alltså det mesta hos banken, istället för att gå till våra framtida pensioner dit resten går.

Om vi försöker oss på ett exempel med detta: om du betalar 2 000 kr i ränta för oktober så behåller banken cirka 1 832 kr av och betalar, resterande, endast 168 kronor i till de som lånat ut pengarna, bland annat pensionsfonder och våra framtida pensionärer.

Så hur kan då banken göra så stor vinst på mitt bolån?
Bruttomarginalen är bankens kärnaffär och ska finansiera löner till anställda, kapitalreserver om något oväntat skulle inträffa, hyra och underhåll av alla kontorslokaler, IT-system, representation m.m. och det blir såklart ganska dyrt i så stora organisationer. Men trots alla dessa kostnader så blir det också mycket pengar över som går till bankens ägare – vilket kan kallas nettomarginal eller vinst. Det har nog inte undgått någon att bankerna gör extremt stora vinster – åtskilliga miljarder. Att möjligheten till dessa miljardvinster finns kan förklaras av dåligt fungerande konkurrens på bolånemarknaden vilket i sin tur historiskt har berott på att inträdesbarriärerna till att ge ut bolån i Sverige har varit mycket höga – både förtroendemässigt och regulatoriskt. Finansinspektionen låter inte vem som helst ge ut bolån.

Dock har det regulatoriska landskapet förändrats det senaste decenniet och Finansinspektionen har släppt in ett fåtal nya aktörer på marknaden, bl.a. Hypoteket, som har en lite annorlunda struktur än bankerna, vilket möjliggör en helt annan ekvation än den ovan. Med bibehållet konsumentskydd och krav på stabilitet kan Hypoteket ge ut bolån utan hundratals kontor runt om i Sverige. Detta kan vi göra eftersom vi bedriver en helt digital och effektiv verksamhet med kundnöjdhet i fokus och ambition att erbjuda Sveriges bästa bolån istället för en vinstmaskin för aktieägarna.

Så hur ser Hypotekets bruttomarginal ut?
Eftersom Hypoteket är en relativt ny aktör jämfört med storbankerna vill våra investerare – pensionsfonderna – ha högre ersättning av oss än av bankerna, alltså kommer inte vi kunna låna pengar för 0,13%. Istället betalar vi cirka 1,00% i ränta till våra investerare, alltså nästa 7 gånger så mycket, och här är den avgörande skillnaden att pengarna går oavkortat tillbaka till pensionsfonderna som de flesta av oss har ett intresse i. För att beräkna och jämföra Hypotekets bruttomarginal med bankerna så utgår vi ifrån en snittränta i oktober på 1,35% och ser att vår bruttomarginal är ungefär en fjärdedel av bankernas.

Skrapar man på ytan ser det lite ljusare ut och man kan se att bankerna marknadsför lägre räntor, men dessa villkoras ofta med att köpa fler produkter av banken. Gräver man djupare inser man att bankerna fortfarande tjänar för mycket pengar på sina ovetande bolånekunder. Hypotekets ambition är därför att, genom ökad digitalisering, högre kundnöjdhet och hårdare konkurrens kunna erbjuda fler bolånekunder ett bättre bolån och sparade tusenlappar – varje år.
Dag Wardaeus
, medgrundare på Hypoteket