Hur skiljer sig ett Hypoteket-bolån från ett “vanligt” bolån?

Ovanstående är en relativt vanlig fråga som vi får från våra kunder. Ni känner kanske till att vi inte är en bank, men vad är vi istället?

Det korta och formella svaret är att vi är ett bostadskreditinstitut, men vi förmodar att nyfikenheten sträcker sig lite längre än så. Hur finansierar vi till exempel våra bolån, och hur skiljer sig det från bankerna? Är det bra för er som bolånetagare att ta lån hos oss, och kanske rentav bättre för samhället? Den här texten är ett försök att besvara några av de här funderingarna.

Om vi börjar med hur en bank finansierar sig, så sker det något förenklat enligt nedanstående recept. Ingredienserna är i huvudsak eget kapital (aktiekapital), ofta någon form av efterställd skuld (hybridkapital), senior skuld (företagsobligationer), inlåning från allmänheten, företag och institutioner samt utgivning av säkerställda obligationer (där kundernas bostadslån ligger som en pant eller säkerhetsmassa i botten). De säkerställda obligationerna utgör lejonparten av upplåningen.

Bankerna har en god tillgång till kapitalmarknaderna och finansierar sig i dagsläget väldigt billigt, då en stor del av inlåningen (era och våra lönekonton) inte ger någon ränta alls. Vi lånar alltså ut våra pengar till bankerna gratis.

Vidare har ränteläget, tillsammans med Riksbankens massiva obligationsköp (QE), pressat ner upplåningskostnaden för de säkerställda obligationerna till nära noll. Detsamma gäller bankernas övriga upplåning - räntorna har sjunkit och kreditspreadarna (den avkastning investerare kräver för den upplevda risken i utlåningen) har “gått ihop” som man säger i marknaden. Marknaden kräver alltså allt annat lika en lägre ersättning för att låna ut pengar än tidigare.

Det här borde vara goda nyheter för låntagare då billigare upplåning bör innebära lägre boräntor. Så är dock inte självklart fallet. Bankerna är många gånger ovilliga att sänka räntan i samma takt som upplåningskostnaden sjunker, och passar istället på att förbättra sina marginaler ytterligare. Det enda som i längden kan råda bot på det här är ökad konkurrens - något vi på Hypoteket bidrar med.

Dessutom är låga räntor dåliga nyheter för våra framtida pensioner, då avkastningen på det kapital som investerats i bostadsobligationer sjunker. Noll i ränta betyder ju, enkelt uttryckt och allt annat lika, noll eller nära noll i avkastning.

Jämför Hypotekets räntor med bankernas räntor >>

Den stora vinnaren är bankerna, via deras hypoteksbolag (som är de som ger ut bostadslånen). Stadshypotek, som är Handelsbankens hypoteksbolag, gjorde förra året 12 841 miljoner kronor i rörelsevinst!

Hur finansierar då Hypoteket sina bolån, och tjänar vi lika mycket pengar?
Svaret på den första frågan är att vi finansierar oss via våra bolånefonder. Istället för att, som bankerna, använda bolånen som säkerhet till sina säkerställda obligationer, så säljer vi över bolånen till vårt systerföretag Hypoteket Fondförvaltning AB. Pengarna i bolånefonderna, som används till att köpa bolånen, kommer typiskt sett från svenska pensions- och försäkringsbolag. Dessa erhåller en löpande ersättning som i praktiken är merparten av de räntepengar som ni, våra kunder, betalar in.

Finansieringen säkras upp på långa kontrakt för att våra kunder ska känna sig trygga med att ha sina bolån hos oss. Investerarna i våra bolånefonder är stabila och långsiktiga så det är en bra matchning.

Som ni kanske har gissat så tjänar vi alltså betydligt mindre på våra bolån än vad bankerna gör. Eftersom vi erbjuder schyssta och rättvisa räntor till er kunder samtidigt som vi betalar våra investerare en i sammanhanget riktigt hygglig avkastning, så blir det en relativt liten mellanskillnad kvar för oss att leva på. Vi tar bara ut tillräckligt för att betala våra kostnader, med chans till en liten vinst i takt med att volymerna förhoppningsvis fortsätter att öka framöver. Dubbla vinnare blir ni, våra kunder, som förutom attraktiva räntor på bolån även kan se fram emot en högre återbäring på ert pensionskapital.

Det vill vi kalla för ett hållbart bolån.

Johan Hasselblad
Upplåning & IR, Hypoteket Fondförvaltning