En separation från en sambo eller make/maka kan i många fall innebära att en eller båda parter behöver skaffa sig en ny bostad. Att flytta isär kan medföra stora kostnader som kan vara bra att förbereda sig på. Tillgångar ska delas upp och gemensamma lån lösas, samtidigt som du kanske behöver komplettera med ny inredning och teckna nya lån för en ny bostad. Här har jag sammanställt det viktigaste du bör tänka på.

Hur fördelas tillgångarna?

Hur tillgångar fördelas beror på om ni har varit gifta eller sambo. Medan utgångspunkten är att äkta makar delar lika på alla tillgångar efter avdrag för skulder, delar sambo endast på gemensam bostad och bohag. Undantag för makar gäller om det finns ett äktenskapsförord eller om tillgångarna har skänkts till en av er som enskild egendom i ett arv eller gåvobrev. Medan sambo kan göra undantag för hur tillgångarna ska fördelas genom samboavtal. Till skillnad från gifta par spelar det mycket stor roll för er som varit sambo, om bostaden köptes för gemensamt boende eller inte oavsett vem som har betalat eller hur mycket var och en har betalat. Har bostaden köpts i syfte att den ska vara en gemensam bostad för paret ses det som samboegendom och delas lika vid separation. Om bostaden köptes av en av er för eget boende så har den inflyttande parten inte någon rätt till bostaden som därmed inte delas vid separation.

Stora engångskostnader

Vid en separation kan det uppstå en del stora engångskostnader som är kopplade till ditt boende. Om ni har haft ett gemensamt och bundet bostadslån som behöver lösas, kan ni behöva betala ränteskillnadsersättning, en schablonersättning som banken har rätt att ta ut vid förtidsinlösen av ett bundet lån. Hur mycket du behöver betala i ränteskillnadsersättning beror på hur stort lån du har, räntan och bindningstiden. För att få en uppfattning om hur mycket ni behöver betala i ränteskillnadsersättning kan du använda dig av Konsumenternas beräkningskalkyl som ger dig en god uppskattning.

Andra kostnader som kan tillkomma i samband med en flytt är flyttkostnader så som transporthjälp, packning, kartonger och flyttstädning. Dessutom kan du behöva se över ditt behov av att komplettera ditt hushåll med nya möbler, husgeråd och kanske till och med inköp av en bil. Kostnaderna kan ibland bli så pass stora att de inte ryms i vardagsbudgeten. Har du ingen buffert eller sparande, kan det bli oundvikligt att ta ett lån.

Kostnader för att delvis utrusta ett helt hem kan landa på mellan 50 000-100 000 kronor.

  • Ett bra tips för att hålla nere kostnaderna är att kolla köp- och säljsidor, loppisar och second hand-butiker eller höra med släkt och vänner om de har möbler och inredning som de inte behöver.
  • Har du möjlighet att ta hjälp med själva flytten kan du spara 3 000-5 000 kronor i flyttkostnader. Att hyra ett släp för en dag kostar ofta under 500 kr.

Undvik dubbla kostnader

Ibland ligger ena parten steget före i separationen och kanske till och med skaffat sig ett nytt boende. Det är inte alltid ett bra drag för ekonomin då det kan innebära dubbla kostnader under en period för de som har gemensamma lån med ex-partnern. Du är givetvis bunden och ansvarig för dina lån så länge ni inte har löst dem, både bostadslån och andra lån, oavsett om ni bor tillsammans eller inte. Är den gemensamma bostaden svårsåld kan det antingen innebära att du får leva med dubbla kostnader längre än vad du hade tänkt dig eller att bostaden säljs med förlust. Fundera därför om situationen verkligen kräver en snabb utflytt.

En av er vill bo kvar i den gemensamma bostaden

Om en av er vill bo kvar i er gemensamma bostad är det viktigt att kontakta banken så snabbt som möjligt. Det är inte helt säkert att banken beviljar en av er ett lånebelopp som motsvarar det bostadslån som ni har tillsammans. Banken gör en ”kvar att leva på ”- kalkyl för att bedöma om parten som vill bo kvar klarar av kostnader för sitt leverne (för sig själv och eventuella barn), omkostnader för bostaden, amortering och räntor. I denna kalkyl räknar banken med att personen ska klara av minst 5 procent i ränta, samt följa de amorteringskrav som gäller. Om bolånet är mer än 4,5 gånger din årsinkomst (brutto) behöver du normalt betala 1 procent mer i amorteringar.

Oftast görs en värdering av bostaden för att räkna fram ett belopp som den part som flyttar ut kan bli utköpt för. Om ni inte är överens om marknadsvärdet kan det vara bra att be flera mäklare om en värdering och räkna ut ett genomsnitt. För att underlätta värderingen kan ni ta fram:

  • Köpekontrakt
  • Planritningar för bostaden
  • Sammanställning av vad som ingår
  • Aktuella månadskostnader för bostaden
  • Sammanställning av bostadens driftkostnader
  • Aktuella lånehandlingar
  • Kvitton på förbättringar och omfattande renoveringar av bostaden

Från marknadsvärdet börjar man med att dra av kostnader för latent skatt, dvs vinstskatten som en säljare hade behövt betala om fastigheten såldes (Glöm inte bort att kostnader för när bostaden köptes som pantbrev och lagfart, eventuella renoveringar och fiktivt mäklararvode dras av när vinsten ska räknas fram). Därefter drar man av fiktiva försäljningskostnader som exempelvis mäklararvode, som skulle tillkommit om fastigheten såldes nu. Därefter drar man av eventuella lån och delar på två. Se gärna exemplet nedan.

Exempel:
Anna och Kalle ska skilja sig och Anna vill lösa ut Kalle ur den gemensamma bostaden. De äger bostaden till hälften var. Bostaden är värderad till 7 000 000 kr. Bostaden är belånad med 2 500 000 kr.

1. Räkna ut skatten
Marknadsvärde 7 000 000 kr
– Inköpspris: -3 000 000 kr
– Pantbrev: -60 375 kr
– Lagfart: -46 575 kr
– Renoveringskostnader: -500 000 kr
– Mäklararvode (fiktivt): -140 000 kr
= Vinst: 3 253 050 kr

Skatt (fiktivt): 715 671 kr (22% på vinsten)

2. Räkna fram skiftesvärdet
Marknadsvärde: 7 000 000 kr
– Vinstskatt (fiktivt): -715 671 kr
– Mäklararvode (fiktivt): -140 000 kr

Skiftesvärdet: 6 144 329 kr

3. Räkna fram skifteslikvid
Skiftesvärde: 6 144 329 kr
Bostadslån: -2 500 000 kr
Summa: 3 644 329 kr

Skifteslikvid: 3 644 329/2 = 1 822 164,50 kr

Anna behöver betala Kalle 1 822 164,50 kr vid bodelningen.

Skulle en av er vilja bo kvar i bostaden medan den andra vägrar att bli utköpt utan hellre vill att bostaden säljs kan det bli fråga om tvångsförsäljning. Den som vill sälja bostaden kan ansöka hos tingsrätten om att bostaden ändå ska säljas, trots att den andra parten vill bo kvar. Det finns inget som hindrar att den part som vill behålla bostaden även köper bostaden.

Ny bostad

  • Lånelöfte – Börja alltid med att söka ett lånelöfte så du vet vad banken är villig att låna ut. Kom ihåg: ett lånelöfte är ingen garanti för ett lån, utan mer som ett preliminärt besked.
  • Budget – Det är bra att göra en egen budget för att få med både bostadskostnader, flyttkostnader och inköp som behöver göras den närmaste tiden. Tycker du att det är svårt? Ta gärna hjälp av Konsumentverkets budgetverktyg Budgetkalkylen eller vänd dig till Budget- och skuldrådgivaren i din kommun.
  • Buda med förnuft – Det är lätt att svepas med när budgivningen drar igång. Tänk på hur din ekonomi ser ut och vad du klarar av. Det är bättre att välja något billigare och växla upp efter en tid än att behöva sälja i desperation för att klara av lånen. Beloppet i lånelöftet är ett maxbelopp och hela summan behöver inte nyttjas. Genom att inte belåna dig maximalt blir din ekonomi lite motståndskraftigare samtidigt som du skulle ha råd med en renovering om det behövs.
  • Uppskov – Har du gjort en vinst efter en försäljning av den gemensamma bostaden kan du söka om uppskov och använda dessa pengar som insats. Eftersom uppskovsräntan är slopad sedan årsskiftet går det att jämföra med ett räntefritt lån.
  • Jämför räntor – När du hittat en ny bostad är du inte bunden till att teckna lånet med den bank som du fått lånelöfte från. Jämför olika aktörer, det finns många digitala banker som ger storbankerna hård konkurrens.
  • Amorteringsfritt – Du kan söka om att få slippa amortera fram till sista augusti i år. Banken kommer ändå räkna på, när de beviljar ditt lån, att du ska klara av att amortera utifrån de amorteringsregler som finns beroende på din belåningsgrad och din bruttoinkomst. Om du idag inte har en buffert kan det vara ett bra tillfälle att börja spara amorteringarna för framtida händelser. Hur stor buffert du behöver beror givetvis på vilken typ av bostad du köpt och hur många ni är i hushållet.

Varför får jag inte samma villkor?

Behöver du köpa en ny bostad efter en separation kommer du kanske bli frustrerad över att du inte får möjlighet att låna lika mycket och kanske inte få samma låga ränta som när ni var två. Oftast finns två anledningar till det: risken och högre omkostnader. Som ensam låntagare, är du automatiskt en högre risk för långivaren. Skulle du bli arbetslös, sjuk eller om din ekonomi drabbas på annat sätt finns det ingen annan som solidariskt ansvarar för lånen. Du bär dessutom fler kostnader själv, kostnader som du tidigare delat med ditt ex. Det kan vara allt från elfakturan, sophämtningen, tv-abonnemanget, hemförsäkringen etc. Det är helt enkelt dyrare att bo själv.

Banken har schablonbelopp för levnadsomkostnader som räknas fram beroende på om du bor i bostadsrätt eller villa och hur många vuxna och barn som bor i hushållet. Kan du visa att dina kostnader är lägre än deras schablonbelopp kan det vara en god idé att boka ett möte med banken och visa ditt underlag i form av bankutdrag, fakturor eller annat som kan hjälpa.

Tips!

  • Bodela omgående – Vid skilsmässan finns ingen bortre gräns för när ni kan göra en bodelning, men det ska göras enligt lag. Det bästa är att göra det så snabbt som möjligt i samband med att ni söker om äktenskapsskillnad. Ju längre ni väntar med att göra bodelningen desto svårare blir det att värdera de tillgångar ni hade vid tidpunkten skilsmässan, vilket leder till en krångligare process. I värsta fall kan ditt ex i efterhand göra anspråk på din egendom långt efter separationen. Ni kan själva skriva ett bodelningsavtal som ska undertecknas av er båda. Om ni inte kommer överens kan ni båda två eller någon av er ansöka till tingsrätten om en bodelningsförrättare, vilket givetvis blir en mer kostsam process. Jag rekommenderar att få avtalet registrerat hos Skatteverket för att undvika oklarheter i framtiden. Separerar ni efter ett samboförhållande har den ena parten rätt att begära bodelning inom ett år från att förhållandet upplöstes, men det är inget måste att göra det.
  • Ibland kan man ha gemensamma utgifter även efter en separation. För att reglera ekonomiska åtaganden är det alltid bra att spara kvitton. För att underlätta kan ni använda er av en app som exempelvis Happy-X där alla utgifter kan registreras och som i slutändan räknar på vem som eventuellt är skyldig den andra vad.
  • Se över försäkringar – Se till att rätt försäkring står på rätt person, du vill inte stå oförsäkrad om olyckan är framme. Detta gäller givetvis både hemförsäkringen, bilförsäkringen och personförsäkringen som du omfattats av genom ditt ex gruppförsäkringar. Du ska även se till att ändra förmånstagare på till exempel livförsäkringen och låneskyddet så ditt ex inte får pengarna ifall du avlider.
  • Bostadsbidrag – Se över om du har rätt till bostadsbidrag eller bostadstillägg.
  • Avsluta gemensamma konton och automatiska överföringar – men öppna gärna ett konot om ni har gemensamma barn, dit ni kan göra månadsöverföringar för större utgifter som overall, cykel eller annat som ska köpas tillsammans.

Sharon Lavie
Sparekonom på Hypoteket